2017年内资地产股涨幅排行榜：恒大融创碧桂园位列前三！

深情与你

中房智库研究员 付珊珊

       今年3月份以来，在香港上市的内资房地产股多次出现集体暴涨的局面，各内资房地产股股价一路飙升。根据香港证券交易所数据显示，从今年年初至今，恒大、碧桂园、融创中国三只内资房地产股股价涨幅逾100%，问鼎内资房地产股涨幅排行三甲。

       中房智库研究员以销售30强房企中的内资房地产股为样本，选取其年初股价和最新股价（以2017年6月27日收盘价为最新股价）计算得出这些内资房地产股样本年初至今的涨幅情况。

       从涨幅排行榜来看，不难发现，半年来内资房地产股股价涨势如虹，中国恒大、融创中国、碧桂园分别以190.68%、132.25%、105.53%的股价涨幅位列前三，且这三只内资房地产股的股价涨幅均超过了100%，其中，中国恒大的股价涨幅更是逼近200%。

       半年来股价涨幅超过50%的内资房地产股有8只，除了前三甲中国恒大、融创中国和碧桂园，其他5只内资房地产股分别是雅居乐、龙光地产、龙湖地产、路劲基建、旭辉集团。

       中信建投、国泰君安、西南证券、广发证券等多家机构发布的研报均表示，此轮内资房地产股股价上涨的本质就是基本面超预期之后的估值提升过程。今年以来，在政策约束和流动性收紧等限制条件下，大中型企业仍然保持业绩的大幅上升，这超过了香港资本市场的预期，而基本面预期被市场的充分认识也带动了这些内资房地产企业的估值修复。

       除了上述主要原因外，内地资本持续 “抢筹”、内资房地产股积极增持或回购股份、三四线城市房地产市场受调控波及有限等因素，也均是推动内资房地产股此轮上涨的原因。

行业龙头估值表现抢眼

       从年初至今，内资房地产股历经数次暴涨。

       今年2月，香港内资房地产股经历一波上涨，此后，3月13日，伴随着香港股市高开高走，内资房地产股迎来集体股价大涨，其中，中国恒大股价上涨9.86%，富力地产股价上涨8.91%，碧桂园股价上涨5.14%，融创中国股价上涨4.17%，成为内资房地产股中涨势最突出的个股。

       随后，5月29日，内资房地产股再次暴涨，涨势强劲，中国恒大股价大涨22.78%，融创中国和碧桂园分别股价上涨10.45%、9.43%，雅居乐集团、龙湖地产、保利置业等的股价涨幅也超过5%。

       6月14日，内资房地产股逆势出现一波回调，但这并不影响今年上半年香港内资房地产股大涨的既定事实。根据中房智库研究员的统计，截至6月27日，中国恒大、融创中国和碧桂园分别以190.68%、132.25%、105.53%的股价涨幅位列销售30强（非上市企业、非地产主营企业不包括在内）中的内资房地产股前三名。

       此外，雅居乐、龙光地产、龙湖地产、路劲基建、旭辉集团的涨幅均在50%以上。从已经统计的数据来看，除了上述提及涨势凶猛的个股，样本中的21家内资房地产股从年初至今，股价均有不同程度的上涨。

       回顾上半年内资房地产股走势情况可以发现，股价涨幅较大的公司大都具有行业龙头、估值安全、高速增长的特点，这类公司也有较多的土地储备量，而且能在业绩增长和资产安全之间寻求平衡。另外，这些公司早在调控政策增长确定性较强的三四线城市布局，而且在上半年均有高层回购股票行为。

       以涨幅排名榜首的中国恒大为例，恒大的规模和发展速度有目共睹，三年时间，销售规模从千亿元到三千亿元，稳坐行业龙头。2016年末，恒大的土地储备高达2.29亿平方米，且恒大一直是布局三四线城市的代表，在国内一二线热点城市被政策调控抑制后开始转向三四线城市，而这些因素均成为恒大股价大涨的重要催化剂。

       从估值方面来看，以恒大6月27日最新市值计算，恒大的PS值为0.43 （PS估值即市销率估值法PS＝总市值／销售额），而样本中21家内房股的PS均值为0.73，恒大的PS值远低于均值，在样本企业中，恒大具有明显的投资优势。

       此外，自2017年3月29日开始，恒大年内第一次回购股票，截至4月27日，恒大已经九次回购公司股票。数据显示，恒大这九次回购股票的行为已经累计支出了62.88亿港元。高层回购股票本身就具有提振股价的作用，加之恒大重组深深房、赎回永续债等多重利好的刺激下，恒大股价大涨成为必然。

潜力房企更受资本青睐

       在此轮内资房地产股估值修复的过程中，也有个别龙头企业涨势低调，如中海地产和华润置地。

       同样是在香港上市的大型房地产公司，中海和华润从年初至今上涨幅度却相对较小，分别上涨12.17%、28.44%，与同是千亿规模房企的恒大、碧桂园、融创相比，可谓涨势低调。

       首先，这与房企土地储备的布局相关，此轮涨势凶猛的内资房地产股多是在三四线城市有重点布局的企业，而中海地产和华润置地更偏向布局一二线城市。

       其次，中海和华润无论是从规模还是利润表现，一直都是港股中的优质内资房地产股，相比恒大、碧桂园等企业，股价高且稳定。公开资料显示，对比今年3月初各房企的股价，恒大、碧桂园和融创的股价均在每股6——8元人民币之间波动，而中海地产、华润置地彼时的股价却是三大内资房地产股的两倍以上。

       在估值和价格的权衡之下，相比中海、华润，恒大、碧桂园、融创这样低价且优质的潜力股可能更受资金青睐。

       但是，不容忽视的是，内资房地产股暴涨的局面已经出现了回调的势头。6月14日，恒大跌11%，融创跌7%，且融创自6月14日以来连续三天持续下跌，跌幅达12.2%。

       由于前期内资房地产股涨势过于凶猛，加之近日内资房地产股有回落之势，一些投行对部分前期涨幅较大的内资房地产股表示不看好，如瑞信认为融创的融资会增加负面因素，予以“跑输大市”评级；而另一些机构则认为前期涨幅小的内资房地产股将有机会。比如中海，虽然上半年涨幅不如前三，但摩根士丹利在其发布的研究报告中认为，中海外毛利率于今明两年可回复至30%，维持其“增持”评级，并列为行业首选，看好利润复苏及被纳入国企指数的潜在可能。

       对于内资房地产股后市表现，各券商机构态度不一。

       国泰君安分析，从估值来看，经历了前期板块的大幅上涨，整个内资地产的估值已经不便宜；招商证券也认为，涨到目前这个水平，内资房地产股折价大幅下降，部分龙头的折价幅度甚至已经低于A股，而且行业终归是处于调整阶段，差价消灭后边际资金也不可能持续流入，所以进一步涨幅相对有限。

       也有机构相对乐观。兴业证券认为，三四线城市中期繁荣趋势比较确定，股价涨幅较好的恒大、碧桂园在三四线城市布局，且有基本面支撑，预计三四线城市中期繁荣将持续到今年年底。