请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版

合浦论坛

  • 0779-7290779
  • 合浦人的网上家园 · 合浦门户网站
搜索
猜你喜欢
查看: 757|回复: 8

纵然股市跌成这个熊样,也别指望房价会下跌

[复制链接]

17

主题

226

帖子

472

积分

渔夫

积分
472
发表于 2018-6-23 14:54 | 显示全部楼层 |阅读模式

       最 近,天台着实有点挤。

       你看——

      梅西慌的一比:阿根廷0:3惨负克罗地亚

      张小龙平地惊雷:微信订阅号大改版搞得大家猝不及防

      川普依旧咄咄逼人:中美贸易战愈演愈烈,中国股市千股齐跌


15297200366566d423ee553.jpg


       看热闹的不嫌事大,还有问房价近期会不会大跌的。

       不会的,多建几个天台都能把钱赚回来

      (天台:???)

回复

使用道具 举报

17

主题

226

帖子

472

积分

渔夫

积分
472
 楼主| 发表于 2018-6-23 14:56 | 显示全部楼层


       1

       玩笑归玩笑,今天是想聊一个严肃观点的:

       我们不知道近期房价会不会大涨,但我们知道一定不会跌。

       事先声明,本文讨论的前提是好城市、价值投资,笼统一点是指中美一二线城市这个级别。

       要阐明这个观点,我们先来看两个宏观现象,分别来自中国和美国。

  • 中国一线城市房价从2007年至今没有真正意义上的跌过。以北京为例: 15297200365651968fb46ec.jpg
  • 北京 2007.3-2018.5 房价
      自1975年以来,美国房价除了2007-2011受次贷危机影响出现连续5年下跌,其余趋势均为上涨。 152972003684078c5ca4f33.jpg

       美国房价指数 1975-2018

      这时间点也不是瞎选的,首先是选择有精确数据支持的时间段,并不代表其他时间段房价是跌的;其次,所选时间段均处于中美房产金融市场相对成熟的时间。


回复 支持 反对

使用道具 举报

17

主题

226

帖子

472

积分

渔夫

积分
472
 楼主| 发表于 2018-6-23 15:00 | 显示全部楼层
  •      2
           有客官可能要问了,07-11这段时间美国房价大跌,这怎么说?
           美国房价现在已经超过07年经济危机前房价高点了,谁敢说之后不会又出现连续几年下跌?
           这个判断还是敢下:好城市的房价近期不会跌。注意,我可没说好城市的房价一定会涨,小幅波动回调的可能性依然存在。
           次贷危机爆发前05、06年的美国房市,和今天的房市比起来,价格绝对值接近,但有着本质不同。
           既然中国近十几年、美国近几十年历史上只出现这一次真正意义上的房价下跌,那么为了理解房价下跌的逻辑,我们要把这个次贷危机好好扒一扒了。

回复 支持 反对

使用道具 举报

17

主题

226

帖子

472

积分

渔夫

积分
472
 楼主| 发表于 2018-6-23 15:03 | 显示全部楼层
       3
       2000年美国科技泡沫破灭,股市暴跌,经济压力很大。小布什政府围绕「提高美国家庭住房拥有率」做文章,采取各种措施刺激经济发展,说白了就是用房地产拯救经济。

       美联储从2001年到2003年连续降息13次,名义利率从6.5%降到1%,推出《美国梦首付法案》,要求降低中低收入家庭的首付比例,要求美国房产金融机构房利美、房地美(简称「两房」)在购买的银行放贷中必须包含一定的穷人房贷。

        于是,在政府鼓励和怂恿下,银行放贷标准大幅降低。1990年时,即便是信用良好、收入稳定的人也要付20%的首付才能买房,而2000年最低的首付比例已经降至3%。接着,零首付、无证明贷款都出现了;甚至许多不具备还款能力的家庭和个人(无稳定工作、无稳定现金流来源)也被允许贷款买房。

       在2000年前,美国房地产贷款客户基本是美国的中产阶级。而到了2006年,中低收入和贫困家庭的贷款,占到「两房」贷款的76%。这些偿贷能力很低的房地产抵押贷款就被称为「次级贷款」,简称「次贷」。

       住房需求得到这么夸张的刺激,房价自然就开始上涨了(新建住房需要时间,短期跟不上)。
       华尔街看到房产投资有大利可图,就开始变着花样包装这些质量很差的次级贷款,资产证券化、再证券化、信用违约互换等各种复杂的、层层嵌套的衍生品都冒出来了。

       包装是越来越好看了,但架不住层层套娃的核心儿是个烂苹果——次级贷款。

       到2007年的时候,几乎所有的金融机构都购买了大量的以次级贷款为核心的资产证券化产品,雷曼兄弟当时持有量第一,杠杆率最高达32倍。

       2004年开始,美联储连续17次加息,利率水平从1%一直加到5.25%,到2006年的时候,购房者偿贷压力开始变大。由于有那么多贷款的人本来就没有偿贷的能力,所以利率提高的时候,他们就开始违约了;随着违约人数增多,房价开始下跌;而房价的下跌致使穷人更加不愿意偿还高额房贷。

       于是,基于次贷的那些金融衍生品和他们的持有者一下子就全完蛋了:400多家经营次贷业务的金融机构倒闭,市场开始出现大面积恐慌出逃。贝尔斯登倒闭,雷曼兄弟破产,美林证券被美国银行收购,高盛和摩根斯坦利被改组为银行控股……

       次贷危机由此全面爆发,并演变成一场全球性的金融灾难。而美国的房价,也开始了漫漫的5年大跌期。
你可能会问,华尔街那么多聪明人,怎么会犯这么愚蠢的错误?

       当局者迷。要知道,直到2006年之前,美国的房价号称「历史上从不下跌」。而华尔街那帮聪明人引以傲慢的、整日迷信的数理统计和模型算法,恰恰成了蒙蔽他们双眼的黑布。
       (本小节内容部分参考「得到app——香帅的北大金融学课」)


回复 支持 反对

使用道具 举报

17

主题

226

帖子

472

积分

渔夫

积分
472
 楼主| 发表于 2018-6-23 15:06 | 显示全部楼层
       4
       所以,美国房价出现这次历史大跌的背景,是次级贷款的泛滥;而次级贷款的核心风险是买房人偿贷能力不足,抗风险能力差。

      《原则》一书作者达里奥的桥水基金,事先就预见了这场次贷危机,逆势获得年化14%的收益,因此一战成名。桥水基金的分析方法认为,危机的本质在于债务,债务是否能支撑下去,是市场能否稳定运行的关键。

       截止去年8月,全美房产价值中位数达到20.19万美元,已经突破了2007年美国金融危机前的最高点19.7万美元。

       十年大跌大涨,如今房价何其相似,但背后上涨的推力,却迥然不同。

       如今的美国贷款市场,就跟被蛇咬了似的,不单外国投资者的贷款资质审核苛刻(经常因为一些材料不足,非美籍投资者就只能选择全款买房),        连本土的投资者在首付比例、现金流、保险方面也有许多刚性要求。

       美国政府在次贷危机后采取了一系列有力度的措施防范问题再度发生。

      1 从供应上,在房屋的建造许可(Building Permit)上严加管控。
      2 从需求上,收紧了房贷,推出了越来越严格的贷款条件。
      3 从房价的评估上,规定使用第三方,银行或任何权益方不可以指定和影响的房屋估价师。

      也就是说,支撑2012-2018这轮房价上涨的基础,不再是质量低劣的次级贷款和虚无缥缈的金融工具,而是购房者手中的真金白银。


回复 支持 反对

使用道具 举报

17

主题

226

帖子

472

积分

渔夫

积分
472
 楼主| 发表于 2018-6-23 15:06 | 显示全部楼层
        5

       房价下跌的另一个潜在信号,是租售比过低。这个因素对下跌的影响程度不如居民偿债能力。


       中国房价一直饱受租售比过低的诟病。七八十年房租收回房价,房价的确有点虚高;美国高于25年房租收回房价的城市,WeHome都会谨慎进入。


       在国内经济增速预期高水准的前提下,租售比稍微低一点是可以理解的,国人对未来的预期美好嘛,认为将来的房价还会快快地涨,房价自然就更高了。


       而如果中国产业经济面临结构性调整,预期经济增速大幅放缓的话,租售比过低还是有点问题的。这是中国房价中长期的一个不确定性因素。


       好在,租售比对房价下跌的影响并没有那么大,反倒是对房价上涨预期的影响比较大。租售比较低的城市,房价上涨的动力一定是不足的,处于高估的位置。


       如果居民偿贷能力足够,即使短期知道房价高估,也不会好端端地把自己住的或租出去的房子卖出去,毕竟有稳定的公积金、现金流收入可以还贷,好端端地干嘛要降价卖房。


       心理学中有一个名词叫禀赋效应。这是一种强效且有趣的现象,禀赋效应是指当一个人拥有某项物品后,他对该物品价值的评价要比未拥有之前大大增加。因为描述的视角变了,这两个视角分别是「获得」和「失去」,在这里人们表现出损失规避的倾向。而房子,是最容易产生禀赋效应的物品。


        在人们有足够偿贷能力的前提下,禀赋效应会在房子不断转手中将房价越推越高。

回复 支持 反对

使用道具 举报

17

主题

226

帖子

472

积分

渔夫

积分
472
 楼主| 发表于 2018-6-23 15:11 | 显示全部楼层

       6

       所以,08年全球经济危机中,中国股市跌成那个熊样,国内房价为什么没跌?


       读完3、4、5你就明白了:房价不跌才是正常的啊。跌一定有「大原因」。


       事实上,2016年至2017年初,国内一线城市开始出现贷款违约风险变高的倾向,但是政策出手给及时摁住了。


       如果现在美国和中国的利率不断提高,人们会失去还贷能力吗?不会的,因为中美两国目前对房贷资产的质量控制做的还是很好的。


       正常运行的经济市场,房价本就不该跌。周期性调整是正常的,微微下调或短期停滞都没什么问题。


       中美贸易战会不会影响房市?这个我们不知道。但可以肯定的是,能造成房价大跌的一定是经济大溃退。如果发生经济大溃退,那么投资本身都是个伪命题了。


回复 支持 反对

使用道具 举报

17

主题

226

帖子

472

积分

渔夫

积分
472
 楼主| 发表于 2018-6-23 15:13 | 显示全部楼层

       7


       房产投资的省心之处就在于,只要——


       1 对本身所在的市场稳定性有信心(不会发生大的经济危机)

       2 看清了城市基本面(人口+经济)

       3 瞅准了「不跌」的两条基准线(居民偿贷能力+租售比)

       ——那么,每一个进入点都是最低点。


       再回头看一下本文的观点:

       我们不知道近期房价会不会大涨,但我们知道一定不会跌。


       因为中美金融机构对于放贷仍然非常谨慎,而买房居民的偿贷能力都还挺强。


       至于这个近期有多长,取决于居民偿债能力从什么时候会出现变化。近几年中美好城市的房价应该都没问题的,但是要密切关注这个变化。


       一旦出现居民偿债能力变低的信号(比如说次级贷款比例明显提高),不管金融市场把资产包装得如何花里胡哨,我们都得知道该撤了。房产投资市场转身慢,我们有足够的时间把资金撤出来。


       话又说回来,真有那时候,手握现金,坐等抄底,又会是何等幸福。(今日头条)


回复 支持 反对

使用道具 举报

35

主题

242

帖子

524

积分

猎人

积分
524
发表于 2018-6-23 15:39 | 显示全部楼层
这么说捂紧腰包,坐等抄底?
回复 支持 反对

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

武汉夜生活 武汉夜生活 武汉桑拿网 武汉桑拿网

客服电话

0779-7290779

爆料:0779-7290779 推广:0779-7220779 投诉:18177910779  工作时间:8:30-18:00

客服QQ点击咨询

微信公众号

合浦论坛 Design by hepuwang.com © 2017
Copyright © 2012-2017 All Rights Reserved. 工信部备案/许可证编号:桂ICP备12005562号-1

快速回复 返回顶部 返回列表