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今天傍晚，财政部网站上挂出了一个文件——《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》。
大概意思就是说：
房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与给自己的配偶、父母、子女等直系亲属，或者赠与对自己承担直接抚养或者赡养义务者、法定继承人等情况，就可以免征当事双方的个人所得税。
绝大部分家庭，房产投资都占到家庭投资的最大头，“子承父业”理所应当，几乎所有都人都会遇到继承房产的问题。
于是，消息一下子就在网上发酵了。好多不明就里的围观群众似乎感觉立马省了一大笔，特别开心。
可是，事情真的那么简单吗。
01
首先，直系亲属之间的房产赠与免个人所得税这件事情，真不是今天才有的。
局姐查了一下从2009年开始，爸妈的房子送给子女，个人所得税就已经是免交的了。
那为什么还要出这么一次公告，明确个人所得税事宜呢？
财政部在《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目政策问题的解答》里有这么一段解释：
也就是说，和之前的政策相比，这一次最主要的变化，是征税的项目变了，从“其他所得”变成了“偶然所得”，可是税率本身，并没有变化。
所以，父母和子女之间房产的赠与，该交多少钱，还是得交多少钱，和原来的税率一模一样，而按照什么名目来征税，这个和普通人的关系就比较远了，可以忽略不计。
02
那么，父母的房子想要交给子女，“免征个税”的赠与真的是最省钱的方式吗？
局姐来给你算个账吧。
假如你父母有一套价值500万的住宅，交给你的方式包括：赠与、买卖，和（过世后）继承。
如果采取赠与的方式，可以免征个人所得税，那么，赠与双方只需要交两种税：契税和印花税。
这两种税大概是多少呢？获赠方缴纳的契税大概是房产价格的3%，双方还要各交0.05%的印花税。
此外，还会有一笔公证的费用。但是如果是直系亲属赠与，就不用做赠与公证了，只需要“证明你妈是你妈”就可以了。这种公证很便宜。
这样算下来，赠与的费用大概是3%多一点。500万的房子，大概要花费15万多元。
如果采取交易，也就是爸妈把房子卖给你的方式，税费就会相对复杂一点。
首先是增值税。
如果这套房子的房产证年限未满两年，需要交纳大概房款5.3%的增值税及其附加税，满了两年，就可以免征。
然后是个人所得税。
正常来说，房产交易需要交纳房款的1%或者增值部分的20%。如果房产证满五年，而且是个人唯一住房，免征。
最后是契税。
契税每个城市都有点不一样。但基本是按照是否首套房且面积大小来界定的。
以深圳为例，首套房契税大概是这样的：
假如你从来没有买过房，这套房就是你唯一且首套的房产，那么，房子面积在90平米以下，契税税率按1%征收，90-140之间，契税按1.5%征收，大于140平米，按照3%征收。
假如你买的是第二套改善型住房，比较严格的城市，比如长沙、郑州，二套房的契税已经提高到4%了。当然，大部分城市还是3%左右的。
那么，如果用交易的方式，最少只需要1%的契税就可以了。也就是说，500万的房子，只需要5万的税费就可以。
但如果不是满五唯一，那费用就要高一些了。
还有第三种方式：过世后继承。
如果是直系继承的话，契税、增值税及其附加税和个税上，统统免征，只需要支付个公证费而已。
（图片来源：真有好房）
各地的公证费按照标的物的大小有所不一样，但大概在1%左右。
那么，500万的房子，只需要5万就足够了。
03
所以，可以看出来，三种方式中，继承是最省钱的。
关键在于，这个省钱的前提是要先“过世”。不算是可以广泛使用的方法。
赠与要比继承贵。直系亲属之间的赠与需要交纳3%多一点的税费，看起来也不算太高。
但有个遗留下来的问题，父母的房子交到你手上，你是打算一直住下去还是有一天会卖出去呢？假如你要卖房，还可能需要缴纳一笔巨大的卖出成本。
比如说，继承的房产，任何时间再出售，都需要缴纳房款的20%作为个人所得税。这就是说，如果500万的房子原价卖出，光是个人所得税就要缴纳100万…
所以，赠与节省的个人所得税只是小钱，将来变现时的个人所得税才是大头。如果父母还在，想把房子给子女，考虑将来的变现成本，其实，通过买卖才是最最划算的。
本文来源于房天下 |
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雷达卡
发表于 2019-6-26 11:15
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