新版购房合同详解：首付/月供大降！烂尾现象或大幅减少！

嫣然浅笑

        南宁启用新版购房合同，终于官宣了！

        新版合同与旧版合同的最大变化，在于精装部分写进了合同，在价款及计价方式部分，分成了三类，将毛坯总价、装修工程价款、商品房总价都做了明确约定。

        意味着，毛坯精装二合一了。这样带来的最大影响是，购买精装房，首套房的首付门槛降低了，前面十年的月供也降低了。

        同时，商品房预售资金监管从“买受人支付的预售款”变成商品房的总价款，监管资金更多，工程进度有保障，烂尾现象或大幅度减少！

        此外，新版合同约定的事项更细致，对买受人（购房者）的利益保障有约定。

        对购房者而言，这个是2020年的买房大礼包！

Part1

官宣文件来了

       2月26日，广西南宁市住房和城乡建设局网站发布了一则《南宁市住房和城乡建设局 南宁市市场监督管理局 国家税务总局南宁市税务局关于启用2019版房屋交易网签合同示范文本的通知——南住建〔2020〕36号》中明确：正式启用新版购房合同，2012版的房屋交易合同停止使用。

正式启用的新版购房合同，包括5大类别的合同：
《南宁市商品房买卖合同（预售）》
《南宁市商品房买卖合同（现售）》
《南宁市存量房买卖合同》
《南宁市房屋租赁合同》
《南宁市房地产抵押合同》

Part2

新版合同有哪些变化

        可以说新版购房合同，变化还是蛮多的，而且这个变化，是更加利好购房者，同时也约束开发商。
        一、监制的机构多了。

        2012年旧版是南宁市住房保障和房产管理局、南宁市工商行政管理局监制；

        2019年新版是南宁市住房和城乡建设局、 南宁市市场监督管理局、国家税务总局南宁市税务局三部门监制。

（▲新版合同）

嫣然浅笑

二、精装写入合同，买房门槛下降。

       在第三章《商品房价款》部分，价款及计价方式分成了三类，不管是毛坯房还是精装房，总房价都在合同中有明确约定。

（▲新版合同）

       2017年5月26日，南宁“五限”调控政策来袭：限地价、限房价(目前已逐渐退市)、限装修价(最高3000元/㎡)、限贷、限售。

       在限价时代，南宁楼市大多是清一色的“3000精装房”，随后毛坯/精装分开首付、分开贷款的买房模式诞生。带来的两种首付、两种月供的高买房门槛、高还贷压力。

       所以，当新版合同里将毛坯、精装二合一，将较大程度的缓解首套房购买者的首付压力，前面十年的还贷压力也减轻。简言之，就是刚需买房没那么难了。

       以首套建面100㎡，单价12000元/㎡的精装房为例，用旧版商品房合同的算法和新版商品房合同的算法，给大家算一笔账。

（▲来源:南宁微楼市）

       同样的面积，单价，新版商品房合同首套房首付能省3万-24万元。可见，购房者首套房首付压力着实减轻了不少。

       但是，新版商品房合同月供与之相比，前10年少还941元，后20年多还1497元。

       从整体投入看，新旧版商品房合同三种购房方式中，新版商品房合同的本息总还款最高，达215.50万元。

（▲来源:南宁微楼市）

        所以，这是对于刚需而言，买房门槛及前十年的还贷压力降低了。

        但对于经济能力较强的购房者而言，想精装全款的人而言，这个方法或将行不通了。

三、资金监管部分是商品房全部价款。
        而且新版合同约定，商品房的全部房价款应当存入商品房预售资金监管账户，用于有关的工程建设。

（▲新版合同：资金监管是总房价）

（▲旧版合同：资金监管部分为预售款）

        旧版合同约定是：买受人支付的预售款应“专款专用”于所购商品房项目的工程建设，在该项目取得《商品房预售备案证明》前不得用于其他用途。

        改变在于，资金监管部分由“买受人支付的预售款”变成商品房的全部房价款。监管的比例更大，对于工程建设的资金保障更充分，或许烂尾的现象将能大程度的缓解。

        2019年8月，对于商品房的预售资金监管办法，也出台了相关政策，如下图。

（▲来源:南宁楼盘网）

        那么，当监管的部分变成商品房的全部价款之后，对于资金的使用节点，是否有新的约束，我们将持续关注。

嫣然浅笑

四、还有6大利好条例

        新版购房合同，对于买受人的利益保障更加细致明确，从工程进度、施工质量开放监督、交付条件和流程、物业约定、面积误差解决方案等做了较为具体的约定。

1、增加房屋共有方式，可按比例共有。一起买房，也有了保障。

（▲新版合同）

2、增加了建设工程合同中具体的施工时间、竣工时间，工程进度更加明确。

3、 交付条件和交付流程更加细致，可先验房再收房，合不合格按合同规定行事。

       此前很多开发商都要求先缴纳各项税费/物业费，先签字收房，才可以进行查验房屋。对此，新版合同明确规定：出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。

明确了交付流程。

       新版合同中，还直接将“查验房屋”具体细项列入其中。比如屋面、墙面、地面渗漏或开裂。

（▲新版合同）

       此外，新版合同对水、电、燃气的一户一表都有明示，如果水、电、燃气、电话通信/有线电视/宽带网络等设备的交付使用条件未符合约定，也明确了逾期交付处罚的规定。

4、明确保修责任，更有利于购房者。
        对比了新旧合同的《保修责任》约定，旧版的条款相对“霸王”，新版则更利于购房者。

（▲旧版合同关于保修责任的描述）

       新版明确了在保修期内，如果维修需求不被支持，购房者可自行或委托他人维修，产生的费用由出卖人承担。

（▲新版合同：保修的执行规定）

5、 对物业服务的约定，将“业主委员会”写进合同。公示前期物业服务合同和临时管理规约，并规定业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。

6、面积差异处理中，套内建筑面积误差比绝对值由0.6%改为3%。

       误差容忍度放宽，由0.6%改为3%，对于开发商更加利好些。但如果误差大，开发商要双倍返还，损失也更大。

（▲新版合同对于面积误差的约定）

小结：
       新版合同对购房者权益进行了较细致的保护，有两大非常突出的利好：

1、资金监管的比例从预售款变成商品房的总价款，这个改变值得特别强调。监管的资金更多，对于工程的建设进度更有保障，烂尾现象或将大大减少。交房无望的维权或将变少，对购房者而言，是非常大的利好条例。

2、精装质量约定更细致；保修责任更利于购房者。新版合同对精装部分的用材用料、品牌等做了较好的登记，而且对于保修的责任，也更倾向于保障购房者的权益。对于开发商拒不执行维修义务时，可自行或者委托第三方进行维修，费用由开发商承担。

总之，新版合同更加站在购房者的利益角度，对购房者权益进行了保护，不再是开发商说了算。

对于这些变化，值得大家鼓掌欢呼。

本文来源于广西楼市