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现行楼市问答:现在是买房的最佳时机吗?

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发表于 2016-9-5 16:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
       在这一轮上涨行情中,如果私人名下有多套房产,倒是可以把握好时机出手变现。而对于有刚性需求的消费者而言,任何时候买房都可以;如果想投资炒作地产渔利,对于普通民众而言,风险还是蛮大的。


现在是老百姓买房的最好时机吗?

  最近一个多月,北上广地产市场迅速“火热”起来,不少民间资金“耐不住寂寞、经不起诱惑”,蠢蠢欲动。有的机构已经在悄悄加大地产市场资金“杠杆”的力度。据悉,2016年1月份,上海商品住宅成交均价为3.59 万元/平方米,环比上涨6.9%,同比上涨24.9%。这个数据也创出了上海商品住宅均价的历史新高。北京虽然没有确切的房价环比上涨数据,但是中介机构活跃的交易气氛已经显现出来,房价上涨趋势和成交量增长已经是事实。传闻称:万科北京项目上涨10%至20%,是小意思。
  近期,各大媒体对于房价上涨,已有大量的报道,在此需要提醒机构和个人是的是:
第一、一定要吃透中央面对地产市场的真实意图。
  尽管房地产市场火热,政府和利益集团就可以大口吃肉,老百姓跟着喝汤,看似大家的日子都好过。但是,这种好日子是以透支资源和国民经济元气为代价的。目前中国经济深陷泥潭,投机做多地产市场就是罪魁祸首之一。现在,大量商品房挤压,直接压的各大银行喘不过气来。若房产价格再跌,就会演变为中国版的次贷危机。
  因此,中央出台的“降首付”、“降契税和营业税”、适当提高杠杆率等做法,其真实意图:一是暂时用政策刺激地产市场,核心目的是去库存而不是做多做火地产市场;二是在去库存的基础上优化增量的供地结构;三是支持新型城镇化发展。如果对中央意图判断失误,麻烦就大了。
  当然,中央政府是不便“赤裸裸”地说明真实意图,甚至也会玩点策略,比如,聪明的周小川同学可以适当放放风,在非正式场合旁敲侧击地说几句做活激活地产市场的话。
  周小川日前在某国际峰会称:降低了贷款买房条件,贷款可以做得更多一点,在个人住房方面,杠杆有所提高,这个逻辑是对的。住房贷款本来就需要大力发展,这是发达国家的国际经验,城镇化的过程,需要租房或卖房,都导致这方面需要快速发展。
  快速发展是否风险很大?个人住房贷款在银行总贷款的比重偏低,占比重才百分之十几,银行系统认为个人住房抵押贷款是比较安全的,会有发展的机会。当然,确实房地产市场时冷时热,需要宏观审慎政策框架逆周期调节,其中首付比刚开始定的30%,适度降低空间是够的。
  第二、一些中介机构“火上浇油”纯属“别有用心”。媒体报道称,一些地产中介及开发商,借机大造声势,甚至加大资金杠杆,推动投机炒风潮。此举乃利益使然。市场有其发展惯性,就像飞机起飞和降落都有滑翔阶段一样,而一些地产商及中介机构,可以借助这个滑翔阶段,挖一些大坑让消费者跳进去。
  当然,对于有大量房源的地产中介而言,玩资本游戏自然有很大的回旋空间,如果政府不策略干预,可能会“物极必反”。现在,“寂寞已久”的地产开放商及地产中介,实际上是用国家的政策玩“博弈”,而这个博弈的筹码就资金杠杆。
  第三、普通民众如何面对这一轮地产升温。
  尽管地产市场看似启动了较大的行情,也可能进一步发酵。但是,此情此景不会持久。中国地产市场的物权价值,还得看供需结构,处于不同城市、不同地段,房产的价值也大不一样。但是,“回归理性”是必然趋势。在这一轮上涨行情中,如果私人名下有多套房产,倒是可以把握好时机出手变现。而对于有刚性需求的消费者而言,任何时候买房都可以;如果想投资炒作地产渔利,对于普通民众而言,风险还是蛮大的。

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